La servidumbre y la servidumbre de paso
Derechos reales para facilitar el acceso y el uso de propiedades
La servidumbre es un derecho real regulado por el Código Civil y Comercial de la Nación Argentina, entre los artículos 2163 y 2195. Consiste en una carga impuesta sobre un inmueble (llamado «inmueble sirviente») en beneficio de otro inmueble (llamado «inmueble dominante»), que pertenece a una persona distinta. A través de este derecho, se permite que una propiedad se vea afectada de forma parcial para facilitar el uso o aprovechamiento de otra.
Una de las formas más comunes de servidumbre es la servidumbre de paso. Este derecho (contemplado en los artículos 2171 a 2176 del CCyC) permite que el titular de un inmueble sin acceso a la vía pública pueda transitar por un terreno vecino para llegar a su propiedad. Esto suele ocurrir, por ejemplo, en zonas rurales o cuando una propiedad queda encerrada entre otras y no tiene salida directa a un camino.
La servidumbre de paso puede establecerse por acuerdo entre partes, por disposición testamentaria, por resolución judicial o incluso por prescripción (cuando alguien la ha ejercido de manera continua y pública durante cierto tiempo). El paso debe ejercerse respetando los términos pactados, y siempre de forma razonable, procurando causar el menor daño posible al inmueble sirviente. Además, el propietario de este último puede proponer otro lugar de paso si resulta menos perjudicial.
Según el Código, la servidumbre es accesoria al inmueble dominante, es decir, no pertenece a la persona, sino que sigue al terreno. No se puede vender por separado ni utilizar para fines distintos a los acordados. Además, puede extinguirse por el no uso prolongado (20 años), por acuerdo entre las partes o si desaparece la necesidad que la originó.
La servidumbre, y especialmente la servidumbre de paso, son herramientas jurídicas pensadas para resolver conflictos entre propiedades, garantizando el acceso y el uso razonable de los terrenos. Buscan un equilibrio entre el derecho de propiedad de quien se ve afectado y la necesidad legítima del otro de llegar a su inmueble, ofreciendo una solución legal clara en situaciones que pueden generar tensiones entre vecinos.
Gentileza de Mariana Funes Siri, Abogada
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